ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΜΕΤΑΞΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΟΡΟΦΩΝ ΚΑΙ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ – ΔΕΝ ΕΙΣΑΓΟΝΤΑΙ ΟΛΕΣ ΜΕ ΤΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ του Άρθρου 16 αριθμός 13 ΚΠολΔ.

(Ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρο 614 παρ. 2 του ΚΠολΔ - Ν. 3741/1929, του ν.δ. 1024/1971 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ)

Διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων είναι όλες οι διαφορές που δημιουργούνται πράγματι από τη σχέση της οροφοκτησίας, ανεξάρτητα από τη συνδρομή οποιασδήποτε άλλης σχέσης. Αφορούν διένεξη ως προς την ύπαρξη, την έκταση και τη διάρκεια των αντίστοιχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεών τους ως συνιδιοκτητών της ίδιας πολυκατοικίας, είτε αυτά αφορούν τις αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες τους, είτε αφορούν τα κοινά μέρη της οικοδομής και του οικοπέδου της.

Σαν τέτοιες διαφορές πρέπει να νοηθούν, μεταξύ άλλων, εκείνες που αναφέρονται: α) στην ερμηνεία και εφαρμογή του Ν. 3741/1929, των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ και του Ν.Δ. 1024/1971, β) στην ερμηνεία και εφαρμογή των συστατικών της οροφοκτησίας πράξεων και κατά τα άρθρα 4 παρ. 1 και 13 του Ν.3741/1929 ειδικών συμφωνιών και του κανονισμού της οροφοκτησίας και γ) στις διενέξεις γενικά μεταξύ των οροφοκτητών και της ίδιας οροφοκτησίας ως άνω προς τα εκατέρωθεν δικαιώματα και υποχρεώσεις τους. Η σχέση δηλαδή της οροφοκτησίας πρέπει, με βάση το συγκεκριμένο ιστορικό της αγωγής, να αποτελεί την αναγκαία προϋπόθεση για τη σύσταση του επίδικου δικαιώματος, το έννομο συμφέρον για την άσκηση της αγωγής ή την ενεργητική και παθητική  νομιμοποίηση των διαδίκων, ενώ αντίθετα δεν υπάγονται στη διαδικασία αυτή οι διαφορές οι σχετιζόμενες με τα όρια της νομής ή της κυριότητας ή των εμπράγματων δικαιωμάτων γενικά, που απορρέουν από την ιδιοκτησία. Έτσι, στις διαφορές αυτές περιλαμβάνονται και οι σχετικές με την προσβολή και παρεμπόδιση, τόσο της χρήσης των κοινοχρήστων πραγμάτων, μερών και εγκαταστάσεων του ακινήτου, όπως προσδιορίζονται, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών κατά τα άρθρα 4 παρ.1, 5 και 13 του ως άνω νόμου 3741/1929 και αν τούτο δεν γίνει, όπως προσδιορίζονται από τις πιο πάνω διατάξεις, όσο και του, νομίμως παραχωρηθέντος, δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης αυτών από κάποιο εκ των συνιδιοκτητών (ΕφΑιγ 124/2019 και 132/2019, ΕφΑΘ 2137/2011 ΝΟΜΟΣ). Συνεπώς, το Μονομελές Πρωτοδικείο που είναι αρμόδιο να κρίνει τις εν λόγω διαφορές, χωρίς διάκριση της αξίας του αντικειμένου τους, έχει αρμοδιότητα να κρίνει και τα ζητήματα που παρεμπιπτόντως αναφύονται στις διαφορές αυτές, όπως είναι το κύρος των συμφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων που περιβλήθηκαν τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και, ειδικότερα, την ακυρότητα δικαιοπραξίας, με την οποία τροποποιείται η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας κατά παράβαση της τελευταίας ή του νόμου (ΑΠ 1218/2018, ΕφΛαρ 296/2011, ΕΦΑΘ 7998/2003 ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα, όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 3 παρ.1 και 5 του Ν. 374/1929 (που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ), 1003 1005 του ΑΚ, το εμπράγματο δικαίωμα κάθε ενός από τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων δεν περιορίζεται μόνο επί της διαιρεμένης (χωριστής) ιδιοκτησίας του, αλλά «επεκτείνεται» εξ αδιαιρέτου επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων πραγμάτων της οικοδομής. Από τα δικαιώματα δε αυτά του ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας απορρέουν και αξιώσεις του για παράλειψη ή εκτέλεση ενεργειών κατά άλλου συνιδιοκτήτη, ιδιαίτερα όταν αυτός κάνει χρήση της διαιρεμένης ιδιοκτησίας ή προβαίνει σε ενέργειες στη δική του ιδιοκτησία κατά τρόπον που υπερβαίνει τα νόμιμα όρια και αντιβαίνει στο νόμο ή στους περιορισμούς που έχουν συμφωνηθεί με τη συστατική πράξη, που έχει εμπράγματη ισχύ. Οι κατά τα ανωτέρω ενοχλήσεις των ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων, που προξενούνται από τους συνιδιοκτήτες αποτελούν διένεξη μεταξύ αυτών. Δεν αποτελούν όμως απλές διαφορές (διενέξεις) μεταξύ συνιδιοκτητών, υπαγόμενες στην παραπάνω αρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου, που έχει ως σκοπό την ταχεία επίλυση της διαφοράς, εκείνες που σχετίζονται με τα όρια της νομής ή κυριότητας ή των εμπραγμάτων δικαιωμάτων που πηγάζουν από την ιδιοκτησία αυτή. Δεν μπορεί συνεπώς να υπαχθεί στην παραπάνω διαδικασία η αξίωση που φέρει το χαρακτήρα αναγνωριστικής της κυριότητας (άρθρα 1094 του ΑΚ και 70 του ΚΠολΔ) ή αρνητικής (άρθρο 1108 του ΑΚ) αγωγής συνιδιοκτήτη με την οποία επιδιώκεται η αναγνώριση της συγκυριότητάς του ή η άρση της προσβολής αυτής από άλλον συνιδιοκτήτη, εφόσον τα δικαιώματα αυτά αμφισβητούνται και τα αντιποιείται ο άλλος συνιδιοκτήτης.

Μόνο η επιδίωξη της άρσεως κατασκευάσματος κατά την υπέρβαση των ορίων της συνιδιοκτησίας από τη συστατική πράξη της ή άρσεως προσθηκών ή άλλων ενεργειών επί της δικής του ιδιοκτησίας από τον άλλο, υπάγονται στις διαφορές μεταξύ των συνιδιοκτητών που επιλύονται κατά την παραπάνω διαδικασία των άρθρων 16 παρ. 13 και 614 παρ. 2 ΚΠολΔ (βλ. Εφ Αιγ 41/2021, ΝΟΜΟΣ).

ΥΠΟΘΕΣΗ ΤΟΥ ΓΡΑΦΕΙΟΥ ΜΑΣ (Αρ. φακ 3901)